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關于彭陽縣中心城區基準地價更新成果的解讀

索引號 640425010/2019-00056 文號 生成日期 2019-04-26
公開方式 主動公開 發布機構 彭陽縣自然資源局 責任部門

原文鏈接:彭陽縣人民政府關于公布實施彭陽縣中心城區土地級別與基準地價更新成果的通知

彭陽縣中心城區基準地價更新成果已于2019年1月9日通過寧夏自治區國土資源廳驗收,彭陽縣人民政府于20194月25日及時向社會公布。現將解讀說明如下:

一、基準地價更新的必要性

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《國務院關于加強土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)原國土資源部《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》(國土資發[2001] 174號)原國土資源部辦公廳關于實施《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》有關問題的通知(國土資廳發〔2015〕12號)2017年7月12日,國土資源部辦公廳《關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》(國土資廳發[2017]27號)《關于做好公示地價體系建設工作的通知》(寧國土資發[2017]390號)要求,市、縣國土資源主管部門應嚴格按照規程,開展基準地價制訂、更新和公布工作。基準地價每3年應全面更新一次,基準地價不包含公共服務用地的,將公共服務用地基準地價一并納入本輪基準地價更新工作。

彭陽縣基準地價成果更新前自基準日已超過3年,且成果中不含公共服務用地基準地價,基于以上兩點,彭陽縣中心城區基準地價需進行全面更新。

二、工作范圍

上一輪基準地價成果覆蓋面積為778公頃,覆蓋范圍主要為老城區、行政中心、南門工業園一期;此次更新成果覆蓋范圍為1233.64公頃,在原來的范圍基礎上,主要增加了經一路西側區域、行政中心北部的新區區域和杜家溝建材園。

三、工作內容

與上一輪基準地價修編成果相比,此次更新成果不但包含了傳統的商服、住宅和工業用地的基準地價成果體系,還增加了新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地、公用設施用地、公園與綠地用地等9個二級類公共服務用地的基準地價成果體系,增加了公示地價用途類型,對進一步完善土地有償出讓制度,合理科學出讓公共服務用地具有重要意義

四、地價水平比較

本次更新后的彭陽縣中心城區商服用地整體地價水平(面積加權平均值)為499元/平方米,更新的彭陽縣中心城區商服用地整體地價水平(面積加權平均值)為354/平方米,較更新前上漲幅度26.84%,年增值幅度為7.67%;本次更新后的彭陽縣中心城區住宅用地整體地價水平(面積加權平均值)為365/平方米,更新的彭陽縣中心城區住宅用地整體地價水平(面積加權平均值)為289/平方米,較更新前上漲幅度26.30%,年增值幅度為7.51%;本次更新后的彭陽縣中心城區工業用地整體地價水平(面積加權平均值)為163/平方米,更新的彭陽縣中心城區工業用地整體地價水平(面積加權平均值)為163/平方米,較更新前上漲幅度0%,年增值幅度為0%。

五、基準地價的應用及注意的問題

1.基準地價是確定國有出讓土地使用權價格的依據和參考標準

基準地價評估和確定出讓底價是國有土地出讓的重要內容,基準地價更新成果是城市規劃區范圍內確定國有出讓土地使用權價格的依據和基本參考標準。

2、應切實建立基準地價定期公布制度,發揮政府對地價的控制和導向作用

公布地價,是許多國家在地價管理上的通行制度。建立起基準地價及變動指數的定期公布制度,以便使投資者能全面了解城鎮的地價水平,對選擇投資方向和地點取得直接幫助,有利于吸收外資。同時,也有利于增加政府辦事的透明度和改良投資環境,有利于發揮政府對土地價格的導向作用,有利于國內外對城區地價信息的了解和社會監督。因此基準地價成果經驗收后,政府盡快報批實施,并向社會公布。同時,根據物價政策、投資環境、供求關系等條件的變化,定期公布變動指數(一般來說,基準地價每3年應更新一次),作為土地有償使用的重要依據。

3、應使其成為制定土地管理的各項政策法規的依據

土地管理工作是為了更好地發揮土地的作用和效益,并以制定的各項政策法規作保障,而一切有關土地的政策法規的制定都離不開土地質與量兩方面的內容。基準地價作為宏觀控制地價,反映地產市場地價水平和運動變動趨勢,使政府制定地價管理政策和用技術經濟手段管理土地的各項措施得到落實和加強。

4、應使其成為科學合理地征收土地稅費的依據

政府對土地資產管理的措施之一,是通過征收有關土地稅費,實行強制收購等措施,加強政府對土地資產利用和轉移的宏觀調控。這些措施的實施,都需要有反映土地區位效益和收益水平的土地級別標準和科學合理的地價標準為依據。

5、應使其為城鎮規劃服務

土地資源的稀缺性和有限性,要求在土地利用上必須合理規劃,統籌兼顧,充分挖潛,力爭最佳的經濟、社會和環境效益。規劃應以土地經濟規律和價值規律為指導,綜合部署城區經濟、文化、公共事業等各項事業,合理布局,優地優用,劣地巧用,實現土地利用結構的合理調整和優化組合。基準地價更新成果客觀地反映了中心城區土地價格運行規律,為從經濟特征出發,規劃中心城區布局和各項建設,保證中心城區的有序、協調發展提供了堅實的經濟基礎資料。

6、應使其為日常地價評估工作服務

基準地價反映了土地級別內區域平均價格,該區域內各宗地地價圍繞基準地價上下波動,故基準地價起到宗地地價評估估算基值和修訂初始值的作用。建立和更新基準地價體系及應用方法,可以為評估機構和交易入市者提供明了的地價參考和方便快捷的評估方法。

7、基準地價是區片的平均價格,不代表具體每一宗地的價格

基準地價是各級土地或均值地域的各類用地單位面積平均價格。而宗地價格是具體的某一宗地的土地使用權價格,宗地價格還有出讓底價、交易價、標定地價之分。

基準地價不代表宗地的具體價格,利用基準地價更新宗地時,要進行年期修正、容積率修正、期日修正等一系列因素修正。為此編制宗地評估修正體系,經過一系列的修正后,宗地的價格更加接近市場價。


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